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Anders als bei dem gewöhnlichen Kaufvertrag ist Inhalt des Bauträgervertrages nicht nur die Übereignung als Grundstück sondern darüber hinaus auch die Verpflichtung des Verkäufers, auf diesem Grundstück ein bestimmtes Gebäude zu errichten.

 

Der Bauträger ist folglich Verkäufer und Bauunternehmer in einem. Der Bauträgervertrag kombiniert dementsprechend Kauf- und Werkvertragsrecht. Dies führt dazu, dass der Bauträgervertrag wesentlich umfangreicher als der übliche Grundstückskaufvertrag ist. So muss unter anderem genau festgelegt werden, in welchen Raten der Käufer den Kaufpreis bezahlt, welche Gewährleistungsregelung gelten soll und nach welchen Modalitäten sich die Abnahme und Übergabe des Kaufobjektes richten soll.

Für den Käufer ist von besonderer Bedeutung, dass er sich vor Beurkundung des Kaufvertrages mit dem Kaufobjekt eingehend auseinandersetzt. Hierzu kann ein möglicherweise bereits erstelltes Musterhaus ebenso dienen wie Modelle und Prospekte. Leitfaden für die genaue Bauausführung ist jedoch die vom Bauträger erstellte Baubeschreibung und die Grundrisse, Ansichten und Schnitte der Immobilie. Diese Unterlagen werden dem Bauträgervertrag beigefügt und legen verbindlich fest, was in welcher Weise gebaut wird.

Vor der Beurkundung übersenden wir Ihnen einen ersten Entwurf des Bauträgervertrages, damit Sie sich mit den Vertragsregelungen vertraut machen können. Bei etwaigen Fragen oder Anmerkungen zum Entwurf stehen wir Ihnen gerne zur Verfügung. Selbstverständlich wird der Bauträgervertrag im Beurkundungstermin vollständig erläutert; Fragen sind jederzeit möglich. Wegen des Umfanges des Vertragstextes empfiehlt es sich jedoch in jedem Fall, den Text vor der Beurkundung bereits „durchgearbeitet“ zu haben. Damit sichergestellt ist, dass Sie vor der Beurkundung ausreichend Gelegenheit hatten sich mit den Vertragsbestimmungen auseinander zu setzen sieht das Gesetz vor, dass zwischen dem Tage der Aushändigung des Entwurfs und der Beurkundung grundsätzlich eine Frist von zwei Wochen einzuhalten ist.

Schwerpunkt: Sicherung des Käufers im Bauträgervertrag

Der Gesetzgeber hat den Käufer einer Bauträgerimmobilie durch verschiedene Gesetze und Verordnungen abgesichert. Zu nennen sind vor allem

• die Makler- und Bauträgerverordnung, die den Käufer davor schützen soll, dass er Kaufpreisteile leistet, ohne einen entsprechenden Gegenwert zu erhalten, sowie
• die Vorschriften zur Inhaltskontrolle von sogenannten „allgemeinen Geschäftsbedingungen“, die den Käufer vor unangemessener Benachteiligung und überraschenden Klauseln schützen (Verbraucherschutzvorschriften).

1. Schutz durch die Makler- und Bauträgerverordnung

Der Käufer muss nach der Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) nur das bezahlen, was der Bauträger tatsächlich schon gebaut hat. Damit wird der Käufer davor geschützt, dass er Vorausleistungen erbringt, die im Falle einer Insolvenz der Bauträgers verloren wären. Nach der MaBV kann des Bauträger höchstens sieben Raten anfordern, die sich aus folgenden Einzelpositionen zusammensetzen können: 30 % der Vertragssumme nach Beginn der Erdarbeiten, 28 % der restlichen Vertragssumme nach Fertigstellung des Rohbaus, 5,6 % für die Herstellung der Dachflächen und Dachrinnen, 2,1 % für die Rohinstallation der Heizungsanlagen, 2,1 % für die Rohinstallation der Sanitäranlagen, 2,1 % für die Rohinstallation der Elektroanlagen, 7,0 % für den Fenstereinbau inkl. Verglasung, 4,2 % für den Innenputz inkl. Beiputzarbeiten, 2,1 % für den Estrich, 2,8 % für die Fliesenarbeiten im Sanitärbereich, 8,4 % nach Bezugsfertigkeit, Zug um Zug gegen Besitzübergabe, 2,1 % für die Fassadenarbeiten, 3,5 % nach vollständiger Fertigstellung.

Die Fertigstellung der einzelnen Gewerke teilt Ihnen meist der bauleitende Architekt mit. Im eigenen Interesse sollten Sie sich aber auch selbst durch einen Besuch auf der Baustelle davon überzeugen, ob die in Rechnung gestellten Gewerke tatsächlich erbaut sind.

Um sicherzustellen, dass der Käufer mit Kaufpreiszahlung lastenfreies Eigentum erwirbt, sieht die MaBV zudem vor, dass keine Kaufpreisrate gezahlt werden muss bevor: * für den Käufer eine Auflassungsvormerkung im Grundbuch eingetragen ist, das heißt, der Eigentumserwerb grundbuchlich gesichert ist; * die Löschung der meist vom Bauträger eingetragenen Hypotheken und Grundschulden gesichert ist; * sowie etwa erforderliche sonstige Genehmigungen zum Bauträgervertrag vorliegen.

Das Vorliegen der vorgenannten Voraussetzungen überprüfen wir für Sie und teilen Ihnen schriftlich mit, wann der Kaufpreis gezahlt werden kann (sogenannte „Fälligkeitsmitteilung“). Die ebenfalls für die Fälligkeit der Kaufpreisraten erforderliche Baugenehmigung kann beim Bauträger eingesehen werden.

2. Schutz durch Verbraucherschutzvorschriften

Die Vorschriften zur Inhaltskontrolle von allgemeinen Geschäftsbedingungen schützen den Käufer vor unangemessener Benachteiligung und überraschenden Klauseln. Im Bereich des Bauträgervertrages hat dies besondere Auswirkungen auf die Gewährleistungsregelungen. Der Bauträger kann nämlich die Gewährleistung für die von ihm erbrachten Bauleistungen zwar modifizieren aber nicht ausschließen. Der Käufer hat das nicht entziehbare Recht, Reparatur von etwaigen Mängeln zu verlangen. Bei Fehlschlagen der Reparatur kann er mindern und bei nicht unerheblichen Mängeln vom Vertrag zurücktreten. Die Verjährungsfrist ist zwingend auf 5 Jahre ab Abnahme festgelegt.

Kosten

Als Träger eines öffentlichen Amtes ist jeder Notar auch bei der Gebührenfestsetzung an bindende gesetzliche Vorgaben des Gerichts- und Notarkostengesetzes GNotKG gebunden. Die Höhe der Gebühren liegt nicht in seinem Belieben. Grundlage für die Gebührenberechnung ist regelmäßig der Wert des beurkundeten Rechtsgeschäfts, bei Kaufverträgen also der Kaufpreis. In der Beurkundungsgebühr sind auch die vorangehende Beratung und etwaige Änderungen des Entwurfes enthalten.

Faustregel: Die Gerichts- und Notarkosten für einen Kaufvertrag samt Grundschuldbestellung liegen bei etwa 2 % des Kaufpreises. Bei Kaufpreisen unter Euro 50.000,00 ist der Prozentsatz etwas höher, bei solchen über Euro 500.000,00 niedriger. Hierin sind die Beurkundung, die Bestellung einer Grundschuld zur Finanzierung des Kaufpreises sowie die zugehörigen Eintragungen im Grundbuch enthalten. Die genaue Gebührenhöhe kann nur unter Berücksichtigung des Kaufpreises, der zu erledigenden Vollzugsaufgaben (insbesondere in Abhängigkeit davon, welche Genehmigungen noch einzuholen sind) und der Höhe der Finanzierung ermittelt werden.

Bitte beachten Sie, dass dieser Betrag regelmäßig nicht in einer Rechnung angefordert wird. Sie erhalten von uns getrennte Rechnungen für die Kaufvertragsbeurkundung und die Beurkundung der Grundschuld; das Amtsgericht (Grundbuchamt) schickt Rechnungen für die Eintragung der Vormerkung, die Eintragung der Grundschuld und für den Eigentumswechsel. Die Summe dieser Rechnungen beträgt etwa 2 % des Kaufpreises. Zusätzlich zu den Gerichts- und Notarkosten fällt bis auf wenige Ausnahmen die Grunderwerbsteuer in Höhe von 6,5 % an. Gegebenenfalls sind darüber hinaus Maklergebühren zu entrichten.

Häufig hat der Käufer den Kaufpreis nicht „auf der hohen Kante“ und muss zur Finanzierung des Grundstückskaufs ein Bankdarlehen aufnehmen.

 

Manchmal sprechen auch steuerliche Erwägungen dafür, nicht das Eigenkapital anzutasten, sondern den Kaufpreis zu finanzieren. Die Bank zahlt das Darlehen regelmäßig nur aus, wenn zu ihren Gunsten als Sicherheit eine Grundschuld (oder heute seltener: eine Hypothek) im Grundbuch eingetragen wird. Die Grundschuld sichert den Anspruch der Bank auf Rückzahlung des Darlehens und der Zinsen. Zahlt der Darlehensschuldner die Raten nicht vereinbarungsgemäß zurück, kann die Bank das Grundstück versteigern lassen.

Neben der Möglichkeit, das Grundstück versteigern zu lassen, ist in den Grundschuldbestellungsurkunden fast immer eine persönliche Vollstreckungsunterwerfung enthalten. Diese erlaubt der Bank, auch auf das gesamte Vermögen des Schuldners sofort im Wege der Zwangsvollstreckung zu zugreifen und beispielsweise den PKW, Schmuck und andere Wertgegenstände oder auch den Arbeitslohn oder Depot- bzw. Kontoguthaben zu pfänden. Aus dem jeweiligen Versteigerungserlös erhält sie dann die noch ausstehenden Raten und Zinsen.

Häufige Fragen zum Thema Grundschuld

1. Die Grundschuldzinsen von 12 % bis 20 %

Von den zumeist zwischen 12 % und 20 % liegenden Grundschuldzinsen sollten Sie sich nicht verunsichern lassen: Für Ihr Darlehen ist und bleibt allein der im Darlehensvertrag festgelegte Zinssatz maßgeblich.

Diese werden durch den in der Grundschuldurkunde genannten (höheren) dinglichen Zinssatz lediglich abgesichert. Der dingliche Zinssatz ist höher, weil er nicht nur den eigentlichen Darlehenszins, sondern auch etwaige Verzugszinsen absichern muss. Ferner soll er auch dann die Bank noch absichern, wenn das allgemeine Zinsniveau nach Ablauf der Zinsbindung ihres Darlehensvertrages erheblich gestiegen ist. In jedem Fall gilt: Der dingliche Zinssatz bestimmt, in welcher Höhe die Bank vollstrecken kann. Der schuldrechtliche Zinssatz (der in ihrem Darlehensvertrag vereinbart ist) bestimmt, in welcher Höhe die Bank nach den Vereinbarungen mit dem Kreditnehmer im Darlehensvertrag vollstrecken darf.

2. Die Nebenleistungen

Häufig lassen sich die Kreditinstitute mit der Grundschuld eine zusätzliche Sicherheit für sogenannte einmalige Nebenleistungen (zwischen 5 % und 10 % des Grundschuldbetrages) eintragen. Hiermit sollen im Falle einer Zwangsversteigerung – pauschal – die ungefähren Zwangsversteigerungskosten mit abgedeckt werden. Auch hierzu gilt: Die Bank kann im Falle der Zwangsversteigerung grundsätzlich die gesamte Nebenleistung verlangen. Im Verhältnis zum Kreditnehmer darf sie jedoch nur den Betrag behalten, welchen dieser der Bank aus dem Darlehensverhältnis noch schuldet.

3. Löschung der Grundschuld

Nach Rückzahlung des Darlehens wird die Grundschuld im Grundbuch nicht automatisch gelöscht. Sie bleibt vielmehr im Grundbuch eingetragen und ist jederzeit wiederverwendbar, kann also ein neues Darlehen absichern. Wenn feststeht, dass die Grundschuld nicht wiederverwendet werden soll, sollte sie gelöscht werden. Hierfür muss die Bank eine Löschungsbewilligung abgeben und der Grundstückseigentümer der Löschung beim Notar zustimmen. Der Notar stellt dann die entsprechenden Anträge beim Grundbuchamt. Zur Vorbereitung einer Grundschuld benötigen wir den Grundschuldbestellungsauftrag der Bank sowie die persönlichen Daten der Beteiligten.

Kosten

Die Beurkundungsgebühren richten sich nach dem Geschäftswert, bei einer Grundschuld mithin nach deren Höhe. Hinzu kommen in der Regel noch geringe Auslagen für Kopien, Porto und Telefon sowie die gesetzliche Mehrwertsteuer.

Beispiele

Grundschuld von Euro 10.000,00 — Notargebühr ca. Euro 75,00
Grundschuld von Euro 50.000,00 — Notargebühr ca. Euro 165,00
Grundschuld von Euro 100.000,00 — Notargebühr ca. Euro 273,00
Grundschuld von Euro 500.000,00 — Notargebühr ca. Euro 935,00

(Bei Finanzierungsgrundschulden, bei denen der finanzierenden Bank angezeigt werden muss, dass die Darlehenssumme an den Verkäufer bzw. abzulösende Banken zu leisten ist, erhöhen sich die Gebühren um eine Betreuungsgebühr.)

Statt durch Erbfolge kann Vermögen bereits unter Lebenden übertragen, d.h. verschenkt werden. Dabei kommt vor allem der Überlassung von Grundbesitz an Ehegatten oder Kinder eine große praktische Bedeutung zu.

 

Bei der Frage, ob eine Zuwendung durch Schenkung oder durch letztwillige Verfügung (Testament oder Erbvertrag) erfolgen soll, sind die jeweiligen Vor- und Nachteile sorgfältig abzuwägen. Nachteil der lebzeitigen Übertragung ist grundsätzlich, dass dem Veräußerer der Gegenstand entzogen wird. Allerdings kann sich der Veräußerer vorbehalten, das übertragene Vermögen unter bestimmten Voraussetzungen zurückzufordern. Außerdem besteht die Möglichkeit, sich bei der Übertragung gewisse Rechte an dem Gegenstand vorzubehalten. So kann der Veräußerer etwa den Nießbrauch als umfassendes Nutzungsrecht oder auch ein Wohnungsrecht behalten. Grundsätzlich bietet die Übertragung zu Lebzeiten erhebliche Vorteile:

• Pflichtteilsansprüche von dritten Personen können unter gewissen Voraussetzungen minimiert werden.
• Schenkung- bzw. erbschaftssteuerliche Freibeträge können durch zeitliche Verteilung der Übertragungsvorgänge mehrfach ausgenutzt werden.
• Die lebzeitige Übertragung auf eines von mehreren Kindern bietet die Möglichkeit, auch die Kinder, die etwa keinen Grundbesitz erhalten, an der Übertragung teilnehmen zu lassen und diesen ggf. andere Vermögenswerte – etwa Geldbeträge – zukommen zu lassen. Hierdurch kann möglicher Streit zwischen den Kindern als späteren Erben von vorneherein vermieden werden; der „Familienfriede“ ist gesichert.
• Durch die Übertragung von Grundbesitz von Eltern auf Kinder kann diesen die Begründung eines eigenen Hausstandes oder einer beruflichen Existenz erleichtert werden.
• Die Versorgung des Veräußerers kann im Rahmen des Übertragungsvertrages sichergestellt werden (etwa durch die Vereinbarung eines Nießbrauchrechtes, einer Rente oder anderen Geldzahlungen oder – in der Praxis inzwischen selten – durch die Verpflichtung des Beschenkten zu Pflegedienstleistungen).

Über die Einzelheiten der möglichen Vertragsgestaltungen beraten wir Sie gerne in einem persönlichen Gespräch, gerne auch telefonisch.

Die Verfassung einer letztwilligen Verfügung wird gerne auf die „lange Bank“ geschoben. Zum Teil liegt dies schlicht daran, dass sich niemand gerne mit dem eigenen Tod befasst; zum Teil bestehen aber auch unrichtige Vorstellungen über die gesetzliche Erbfolge.

So wird beispielsweise verbreitet angenommen, im Falle des Todes eines Ehegatten erbe „automatisch“ der andere Ehegatte ohne Erbanteil der Kinder und eine letztwillige Verfügung sei aus diesem Grunde gar nicht erforderlich (Tatsächlich erben die Kinder neben dem Ehegatten zur Hälfte).

Durchdachte letztwillige Verfügungen helfen, das zu Lebzeiten erworbene Vermögen sicher auf die nächste Generation oder den auserwählten Erben zu übertragen und unangenehme Streitigkeiten zwischen den Erben zu vermeiden. Eine nicht durchdachte Erbfolge kann zudem zu einer erheblichen Mehrbelastung der Erben mit Erbschaftssteuer führen, die bei richtiger Gestaltung hätte vermieden werden können. Vor diesem Hintergrund können wir nur dringend empfehlen, rechtzeitig über die Errichtung eines Testamentes oder eines Erbvertrages nachzudenken und sich hierzu von einem Fachmann beraten zu lassen. Gerne stehen wir für ein Beratungsgespräch zur Verfügung und gehen in diesem Zusammenhang gerne auch auf das Thema „Pflichtteilsrecht“ ein.

Warum notarielle Form?

Während ein (bindender) zweiseitiger Erbvertrag stets der notariellen Form bedarf, können Testamente auch eigenhändig – also ohne Notar – errichtet werden.

Vorteile des notariellen Testaments sind:

• Gewähr einer fachgerechten Beratung,
• Gewähr der Umsetzung des tatsächlichen Erblasserwillens durch Verwendung rechtlich abgesicherter Formulierungen (die gesetzlich vorgesehenen Fachbegriffe sind dem Laien oft unbekannt und haben völlig andere Rechtsfolgen als diejenigen, die der Laie mit Ihnen verbindet),
• Zeit und Kostenersparnis, da die Erben nur bei einer notariell errichteten Verfügung von Todes wegen (etwa zur Legitimation bei Banken oder – zwingend – bei vorhandenem Grundbesitz) keinen Erbschein benötigen; letzterer kostet einschließlich des erforderlichen Erbscheinsantrages regelmäßig mehr, als die Beurkundung des Testamentes oder Erbvertrages (ein Erbschein kostet in etwa doppelt soviel wie ein notarielles Einzeltetstament),
• Gewähr der tatsächlichen Eröffnung des Testaments durch gesetzlich vorgeschriebene Verpflichtung zur Abgabe in die amtliche Verwahrung (keine Gefahr des Nichtauffindens oder des „Verschwindenlassens“ des Testaments),
• der Notar steht als verlässlicher Zeuge zur Verfügung, wenn die Testierfähigkeit des Erblassers später zu Unrecht in Zweifel gezogen wird.

Eine Stiftung ist eine Einrichtung, die mit Hilfe eines Vermögens auf Dauer einen vom Stifter festgelegten Zweck verfolgt. Dabei wird in der Regel das Vermögen auf Dauer erhalten, und es werden nur die Erträge für den Zweck verwendet. Stiftungen können in verschiedenen rechtlichen Formen und zu jedem legalen Zweck errichtet werden. Die meisten Stiftungen werden in privatrechtlicher Form errichtet und dienen gemeinnützigen Zwecken. Eine Stiftung kann in Form einer rechtsfähigen Stiftung nach §§ 80 ff. BGB errichtet werden; möglich ist aber auch die Gründung in Form eines „normalen“ Vereins (Stiftungsverein).

Stiftungsgeschäft

Eine rechtsfähige Stiftung wird durch das Stiftungsgeschäft errichtet, also durch eine einseitige Willenserklärung des Stifters, die unter Lebenden oder von Todes wegen (in einem Testament oder Erbvertrag) erfolgen kann, sowie die staatliche Anerkennung durch die Stiftungsbehörde des Landes, in dem die Stiftung ihren Sitz hat.

Die rechtsfähige Stiftung des bürgerlichen Rechts ist in den §§ 80 ff. BGB geregelt; ergänzende Rechtsvorschriften finden sich in den Stiftungsgesetzen der Länder. Durch das Stiftungsgeschäft muss die Stiftung eine Satzung erhalten, die mindestens Folgendes enthalten muss:

• den Namen der Stiftung
• den Sitz der Stiftung
• den Zweck der Stiftung
• das Vermögen der Stiftung
• die Bildung des Vorstands der Stiftung

Bei der Formulierung des Stiftungsgeschäftes und der zugehörigen Satzung sind wir Ihnen gerne behilflich. In gleicher Weise unterstützen wir Sie bei der Gründung eines Stiftungsvereins.

Stiftungszweck

Bei der Formulierung des Stiftungszwecks ist es sinnvoll, eine befristete Möglichkeit für die Erweiterung des Zweckes in der Satzung zu verankern. Denn eine Stiftung ist sehr unflexibel und kann im Nachhinein auch vom Gründer kaum umgestaltet werden. Der Stiftungszweck sollte deshalb möglichst allgemein gehalten werden, um sicherzustellen, dass er auch in ferner Zukunft noch greift. Erst im zweiten Teil des Zweckes sollte konkretisiert werden, was oder wer „vornehmlich“ unterstützt werden soll. So könnte der Zweck besagen, dass Tierheimen geholfen werden soll, insbesondere jedoch einem ganz bestimmten.

Finanzielle Ausstattung: Mindestanforderungen für die Errichtung einer Stiftung gibt es im Prinzip nicht. Um zu gewährleisten, dass der Stiftungszweck sinnvoll verfolgt werden kann, sollte ein erheblicher Betrag gestiftet werden. Nach der Praxis der Genehmigungsbehörden sind Beträge unter Euro 50.000,00 regelmäßig nicht ausreichend. Bitte bedenken Sie dabei, dass zumindest eine auf lange Zeit angelegte Stiftung von ihren Erträgen, nicht aber von der Substanz leben und arbeiten soll. Dies ist nur dann möglich, wenn die finanzielle Ausstattung so üppig ist, dass Zinsen und Erträge für die Erfüllung des Stiftungszweckes ausreichen. Bei kleineren Beträgen sollte geprüft werden, inwieweit die Zustiftung in eine bereits bestehende Stiftung oder eine Treuhandstiftung sinnvoller ist.

Wie die GmbH ist auch die Aktiengesellschaft eine juristische Person, kann also selbst (vertreten durch den Vorstand) Verträge abschließen und Verbindlichkeiten begründen. Auch hier ist die Haftung auf das Gesellschaftskapital beschränkt; die Aktionäre haften nicht persönlich.

 

Im Gegensatz zum Gesellschaftsvertrag der GmbH, der sehr flexibel gestaltet werden kann, gibt das Gesetz für die Satzung der AG strenge Vorgaben vor. Auch sind die sonstigen formalen Erfordernisse insbesondere für die Abhaltung einer Hauptversammlung weitaus strenger als bei der GmbH, was zu einem teils erheblichen zusätzlichen Zeit- und Kostenaufwand führt. Gerne beraten wir Sie, ob die Aktiengesellschaft die geeignete Rechtsform für Ihr Unternehmen ist und begleiten Sie bei der Gründung der Aktiengesellschaft. Ebenso betreuen wir das gesellschaftliche Leben der Gesellschaft, unterstützen Sie bei der Vorbereitung von Hauptversammlungen und übernehmen die Protokollierung derselben einschließlich der zugehörigen Handelsregisteranmeldungen.

Bei großen Publikumsaktiengesellschaften gewährleistet eine frühe und enge Zusammenarbeit von Notar, beteiligten Rechtsanwälten und professionellen Hauptversammlungsdienstleistern einen reibungslosen und erfolgreichen Verlauf der Hauptversammlung.

In der offenen Handelsgesellschaft (OHG) schließen sich mehrere Personen mit dem Zweck kaufmännischer Zusammenarbeit zusammen. Die OHG ist über den Notar von allen Gesellschaftern zum Handelsregister anzumelden. Alle Gesellschafter haften persönlich mit ihrem Privatvermögen für die Verbindlichkeiten der Gesellschaft.

Die Kommanditgesellschaft (KG) unterscheidet sich von der OHG dadurch, dass neben dem persönlich haftenden Gesellschafter (dem Komplementär) zumindest ein Gesellschafter nur beschränkt in Höhe seiner Hafteinlage haftet (der Kommanditist). Letzterer ist zur Geschäftsführung der Gesellschaft nicht befugt.

 

Bitte beachten Sie, dass die Haftungsbeschränkung des Kommanditisten erst ab dem Zeitpunkt seiner Eintragung im Handelsregister gilt. Ist er schon vor diesem Zeitpunkt an der KG beteiligt, so haftet er für bis dahin von der Gesellschaft eingegangene Verbindlichkeiten unbeschränkt. Aus Haftungsgründen empfiehlt es sich deshalb, die Gründung der KG bzw. den Beitritt eines Kommanditisten in eine bereits bestehende KG erst ab dem Zeitpunkt der Eintragung im Handelsregister wirksam werden zu lassen.

Eine Sonderform der KG bildet die GmbH & Co. KG. In einer solchen wird die Komplementärstellung von einer GmbH übernommen. Das Risiko der persönlichen Haftung wird dadurch auf das Kapital der Komplementär-GmbH beschränkt. Die GmbH & Co. KG ist daher zwar formal eine Personengesellschaft; trotzdem haftet – wie in einer Kapitalgesellschaft – kein Gesellschafter persönlich. Häufig spielen steuerliche Erwägungen bei der Wahl dieser Rechtsform eine ausschlaggebende Rolle.

Die Übernahme eines Unternehmens kann grundsätzlich auf zwei Wegen erfolgen. Beim sogenannten „asset deal“ erwirbt der Käufer jeden Vermögensgegenstand, jede Maschine, jedes Marken- oder Lizenzrecht, jede Forderung der Gesellschaft einzeln. Es bedarf folglich mit Ausnahme der Arbeitsverträge, die beim Betriebsübergang kraft Gesetzes übergehen, jeweils einer Einzelrechtsübertragung. In der Praxis führt dies dazu, dass dem Unternehmenskaufvertrag ausführliche Listen der übereigneten Gegenstände und Verbindlichkeiten beigefügt werden müssen.

 

Weiter verbreitet ist dagegen der sogenannte „share deal“, bei dem eine Beteiligung an dem Unternehmensträger (Aktien, GmbH-Geschäftsanteile oder Kommanditbeteiligungen) Kaufgegenstand ist. Mit dem verkauften Anteil geht eine wirtschaftliche Beteiligung am Betriebsvermögen (einschließlich aller Aktiva und Passiva) auf den Käufer über. Häufig ist der share deal schon aus steuerlichen Gründen vorzugswürdig, da er eine Aufdeckung der

Eine rechtzeitige Befassung mit dem Thema Unternehmensnachfolge ist für den Bestand eines Unternehmens von existentieller Bedeutung. Eine frühzeitig und umfassend geplante Unternehmensnachfolge sichert den Fortbestand des Betriebes und die Versorgung des Unternehmers und seiner Familie.

 

Die Unternehmensnachfolge berührt neben unternehmerischen und finanziellen Fragen in erster Linie steuerliche, gesellschaftsrechtliche und erbrechtliche Bereiche. In Zusammenarbeit mit Ihrem Steuerberater und ggf. Ihrem Rechtsanwalt oder Unternehmensberater gilt es, ein Vertragswerk zu erarbeiten, das eine reibungslose Übergabe des Unternehmens an die nächste Generation ermöglicht.

Die Übertragung kann als Kauf oder Schenkung ausgestaltet sein; gegebenenfalls kann sich der Unternehmer den Widerruf der Übertragung (etwa bei Nichtbewährung des Nachfolgers) und eine Beteiligung an zukünftigen Erträgen für sich und ggf. enge Familienmitglieder vorbehalten. Wichtig: Unternehmertestament

Als Unternehmer dürfen Sie nicht nur an die geplante Unternehmensnachfolge denken. Vielmehr sollte auch für den Fall des plötzlichen Versterbens Vorsorge getroffen werden. Gerade in diesem Fall kann das Fehlen einer testamentarischen Anordnung das Ende eines jungen und aufstrebenden Unternehmens und zugleich den wirtschaftlichen Ruin der Familie bedeuten.

Sofern die Unternehmensnachfolge in der Familie stattfinden soll, sollte im Regelfall das Testament des Unternehmers so ausgestaltet werden, dass dem Nachfolger das Unternehmen bzw. die Unternehmensmehrheit zugewendet wird. Gegebenenfalls kann ein Ausgleich für die übrigen Angehörigen vorgesehen werden. Fällt der Betrieb nämlich bei Fehlen einer entsprechenden Regelung an eine – eventuell zerstrittene – Erbengemeinschaft, droht die Handlungsunfähigkeit des Unternehmens. Sofern die Gefahr besteht, dass der vorgesehene Nachfolger zum Zeitpunkt des Erbfalles für die Unternehmensführung noch zu unerfahren ist, können Sie als Unternehmer durch die Anordnung einer Testamentsvollstreckung und die Benennung eines sachkundigen Testamentsvollstreckers Abhilfe schaffen.

Wie der Begriff „Bund fürs Leben“ zum Ausdruck bringt, zählt die Begründung einer Lebensgemeinschaft zu den wichtigsten Entscheidungen in Ihrem Leben. Schon bei den Hochzeitsvorbereitungen an ein mögliches Ende der Ehe zu denken und einen Ehevertrag zu vereinbaren, scheint auf den ersten Blick unromantisch. Bei näherer Betrachtung ist ein Ehevertrag jedoch sehr sinnvoll: Solange die Partner sich verstehen, können sie für eine etwaige Scheidung eine ausgewogene und faire Regelung treffen. In der Krise ist es hierfür zu spät. Es droht der Rosenkrieg mit ungewissem Ausgang. Häufig empfiehlt es sich, den Ehevertrag schon vor der Hochzeit abzuschließen. Selbstverständlich können die Ehegatten ihn aber auch später vereinbaren. In beiden Fällen ist er notariell zu beurkunden. Wir beraten Sie gerne über die verschiedenen Gestaltungsmöglichkeiten und deren rechtlicher Tragweite.

Ohne Ehevertrag leben die Ehepartner in der sogenannten Zugewinngemeinschaft. Der während der Ehezeit bei jedem der Ehepartner erzielte Vermögenszugewinn wird bei Eheende errechnet, die Differenz wird ausgeglichen. Diese Konstruktion ist für viele Ehen geeignet. Insbesondere in folgenden Fällen sollte jedoch durch einen Ehevertrag eine Feinabstimmung vorgenommen werden:

• Zum Vermögen eines Ehepartners gehört ein Unternehmen oder andere wertvolle Vermögensgegenstände. Der Wertzuwachs des Unternehmens während der Ehezeit fällt in den Zugewinnausgleich, das heißt, er ist unter Umständen dem Ehepartner anteilig auszuzahlen. Dadurch ist nicht nur die Liquidität des betroffenen Ehepartners sondern auch und vor allem der Fortbestand seines Unternehmens gefährdet.
• Ein Ehepartner hat bereits oder wird demnächst Vermögenswerte, insbesondere Grundbesitz, von seinen Eltern erhalten. Zwar fällt der Grundbesitz als solcher nicht in den Zugewinnausgleich, wohl aber der Wertzuwachs während der Ehezeit. Dies ist häufig nicht gewünscht und könnte im Extremfall zum Verkauf des Grundbesitzes zwingen, um die Ausgleichsforderung begleichen zu können.
• Sie möchten zum zweiten Mal heiraten. Regelmäßig ist es Wunsch der Partner dieser „zweiten Ehe“, sich vermögensrechtlich weitestgehend so zu stellen, als sei man nicht verheiratet. Insbesondere soll das bereits erwirtschaftete Vermögen einschließlich dessen Wertsteigerungen im eigenen „Familienstamm“ bleiben. Meist ist auch ein relativ weitgehender Unterhaltsverzicht erwünscht.

Neben den güterrechtlichen Fragen spielt im Familienrecht auch der Unterhalt und die Altersversorgung eine große Rolle. Nach Scheidung der Ehe kommen Unterhaltsansprüche eines geschiedenen gegen seinen früheren Ehegatten vor allem in Betracht, wenn er nicht in der Lage ist, für seinen Unterhalt selbst zu sorgen, z. B. weil er gemeinsame Kinder betreut oder wegen Krankheit oder Alter nicht erwerbstätig sein kann.

Die Höhe des Unterhalts richtet sich nach dem Lebensstandard während der Ehe und den Einkommensverhältnissen der geschiedenen Eheleute. Die Rechtsprechung hat sich in einer Vielzahl von Urteilen dazu geäußert, inwieweit der Unterhalt ausgeschlossen oder begrenzt werden kann. Zu den Details beraten wir Sie gerne.

Bitte beachten Sie:

Entgegen anderslauten Gerüchten und Beiträgen ist ein Ehevertrag nicht erforderlich, um eine Haftung für Schulden des Ehepartners auszuschließen. Auch ohne Ehevertrag haftet jeder Ehepartner nur für seine eigenen Verbindlichkeiten. Etwas anderes gilt nur, wenn er der Schuld des Ehegatten beitritt (indem er beispielsweise eine Bürgschaftserklärung unterzeichnet).

Eine schwere Krankheit oder ein Unfall können dazu führen, dass Sie selbst nicht mehr handeln können und auf die Mitwirkung anderer angewiesen sind. Der nächste Verwandte bzw. der Ehegatte oder der Lebensgefährte kann in solchen Situationen nicht automatisch für Sie handeln und entscheiden. Es ist daher ratsam, für solche Fälle Vorsorge zu treffen. So kann vor allem vermieden werden, dass andere, fremde Personen über Ihr Wohlergehen entscheiden.

Gerne beraten wir Sie über die Möglichkeiten der Vorsorge, insbesondere über die Bedeutung und den Umfang einer Vorsorgevollmacht. Durch eine Vorsorgevollmacht erhält der Bevollmächtigte, der Ihr Vertrauen genießt, ein Entscheidungsrecht in allen Ihren persönlichen Angelegenheiten. Er kann folglich an Ihrer Stelle handeln. Dies führt dazu, dass die Bestellung eines Betreuers durch das Gericht unnötig wird und nicht erfolgen kann. Selbstverständlich ist der Bevollmächtigte verpflichtet, die Vollmacht ausschließlich in Ihrem Interesse auszuüben. Eine Vorsorgevollmacht umfasst insbesondere folgende Bereiche:

• Vermögensverwaltung
• Gesundheitsfürsorge einschließlich des Rechtes zu entscheiden, ob schwerwiegende Operationen durchgeführt werden
• Regelungen über den Aufenthaltsort (insbesondere Einweisung in Krankenhaus)
• Recht für den Bevollmächtigten zur Einsicht in die Krankenakten
• möglichst weitgehendes Mitbestimmungsrecht des Bevollmächtigten in Fragen der Heilbehandlung.

Betreiben Sie ein Unternehmen, ist zu prüfen, ob die Weiterführung des Unternehmens rechtlich hinreichend gesichert ist. Hier sind getrennte Vorsorgemaßnahmen zu treffen. Eine für das Unternehmen erteilte Vollmacht gilt nicht notwendig im privaten Bereich und umgekehrt. Gerade auch hier sollten Sie den Rat Ihres Notars einholen.

Häufig wird die Vorsorgevollmacht mit einer Patientenverfügung kombiniert.

Die Patientenverfügung beinhaltet Anordnungen in Hinblick auf die von Ihnen in bestimmten Notfällen gewünschte medizinische Behandlung und damit zusammenhängende Maßnahmen. Sie wird z.T. auch Patiententestament genannt. Häufig wird beispielsweise bestimmt, in welchem Umfang bei schwerster Krankheit Körperfunktionen künstlich aufrecht erhalten werden sollen, ob Transplantationen vorgenommen werden und in welchem Umfang Maßnahmen der passiven Sterbehilfe gestattet sein sollen.